Langkah-langkah untuk menjadi developer property syariah

 

Pengembangan proyek properti secara syariah saat ini makin diminati, baik oleh konsumen maupun oleh developer.

Developer properti syariah adalah pengembang yang membangun dan memasarkan proyek properti yang sesuai dengan syariat Islam. Perwujudannya adalah dalam pengembangannya tidak melibatkan bank konvensional.

Pertanyaan nya adalah apakah bisa mengembangkan property Syariah tanpa melibatkan bank??

Jawaban nya tentu saja bisa, bagi mereka berbisnis bukan sekedar untung rugi, tetapi bisnis dipandang sebagai salah satu jalan ibadah, bisnis adalah tentang dosa dan pahala, lebih jauh lagi berbisnis adalah tentang surga dan neraka.

Pola pembelian properti yang selama ini menggunakan fasilitas pembiayaan dari perbankan konvensional dinilai bertentangan dengan agama Islam karena terkait dengan riba.

Dalam Islam riba itu sangat dihindarkan karena termasuk dosa besar. Banyak dalil yang bisa dieksplor yang bisa menjadi landasan memaknai haramnya riba, dalam Al Qur’an maupun hadits, termasuk juga pendapat para ulama.

Melihat kondisi di atas, sangat sulit bagi anda membangun proyek tanpa bantuan bank. Tapi anda tidak perlu khawatir karena ada cara yang bisa anda terapkan, berikut strateginya:

STRATEGI MENJADI DEVELOPER PROPERTY SYARIAH

1. Penjualan dengan Cara Pembayaran Tunai oleh Konsumen

Ya, inilah cara yang paling mudah prosesnya dan paling diidam-idamkan oleh developer. Pembayaran tunai. Karena transaksi dapat dilakukan dengan cepat dan developer mendapatkan uang hasil penjualan dengan segera.

Tapi pada umumnya konsumen yang membayar secara tunai ini juga menginginkan rumah miliknya cepat dapat digunakan (ready stock). Artinya developer sudah harus memiliki modal terlebih dahulu untuk membangun unitnya.

Bisa saja pembayaran tunai untuk rumah yang belum dibangun, tapi biasanya konsumen meminta imbalan yang setimpal berupa potongan harga. Solusinya adalah anda harus pintar memainkan strategi harga (pricing strategy). Tidak masalah anda memberikan potongan harga kepada konsumen yang membayar dengan tunai. Walaupun laba anda tergerus tetapi anda tidak butuh uang sama sekali untuk membangun unit milik konsumen tersebut.

2. Pembayaran Konsumen dengan Cara Bertahap ke Developer

Strategi selanjutnya yang bisa anda mainkan dalam menjadi developer properti syariah adalah dengan pembayaran bertahap ke developer.

Namun, jadwal dan besarnya pembayaran bertahap harus anda perhitungkan dengan benar-benar dan disesuaikan dengan kemampuan anda membangun.

Supaya tidak memberatkan cashflow proyek sebaiknya jangka waktu pembayaran tidak terlalu lama, maksimal 2 tahun saja. Sehingga developer dapat cepat membangun rumahnya dari uang cicilan konsumen.

3. Pembayaran Konsumen dengan Mencicil ke Developer

Strategi selanjutnya yang bisa anda lakukan adalah dengan cara mecicil ke developer. Jangka waktu cicilannya juga tidak boleh terlalu lama. Poin pentingnya adalah uang muka (DP) dirancang sebesar biaya membangun rumah. Jika kita merujuk ke contoh di atas, dimana harga rumah adalah 700 juta dan biaya pembangunan rumah adalah 162 juta, maka supaya proyek bisa berjalan, aturlah supaya pembayaran uang muka sebesar 162 juta.

DP tersebut boleh dicicil selama 3 bulan atau 6 bulan atau berapapun dengan syarat pembagunan rumah dimulai ketika DP sudah dibayar sejumlah 162 juta. Beres kan? Dengan uang sebesar 162 juta rumah selesai dibangun, tinggal lagi memperhitungkan besarnya cicilan perbulan konsumen.

Jika anda merasa cukup punya uang untuk menjalankan proyek dan untuk ekspansi ke proyek selanjutnya maka anda bisa menetapkan jangka waktu cicilan lebih lama. Tentu saja jangka waktu cicilan ini tergantung kemampuan konsumen membayar cicilan.

4. Periksa Kelengkapan Legalitas

Urusan legalitas harus ditempatkan dalam urutan nomor satu dalam hajatan bisnis developer property, tak peduli apakah pola bisnis syariah atau konvensional yang dipilih. Jika legalitas bermasalah bisa dipastikan untuk melangkah ke tahap selanjutnya akan terkendala.

Legalitas tidak clear, perijinan tidak bisa diterbitkan tentu saja pembangunan proyek tidak dapat dilakukan, proyek tidak bisa dijual. Urusan legalitas yang penting adalah tentang sertifikasi lahan. Tanah yang akan dijadikan proyek seyogianya sudah bersertifikat.

Tidak masalah apakah sertifikatnya Hak Milik (SHM), Hak Guna Bangunan (HGB) karena nanti akan bisa dirubah sesuai dengan kondisi yang diharuskan. Jika memang diharuskan karena kondisinya SHM musti diubah ke HGB ya perubahan tersebut bisa diajukan ke Kantor Pertanahan setempat.

Begitu juga sebaliknya, HGB juga bisa diajukan menjadi SHM dengan syarat dan kondisi tertentu. Legalitas lainnya yang perlu diperhatikan adalah Pajak Bumi dan Bangunan (PBB), cek tunggakan pembayaran tahun sebelum-sebelumnya dan lunasi jika ada tunggakan yang tercatat.

5. Lakukan Splitzing/Pemecahan Sertifikat

Pemecahan sertifikat dilakukan setelah siteplan disetujui. Sertifikat yang sudah pecah masing-masing unit akan memberikan kepercayaan lebih bagi konsumen dalam membeli disamping membuat kita lebih mudah dalam hal pengajuan IMB.

6. Pastikan Perijinan Lengkap

Untuk membangun suatu proyek perumahan, cukup panjang jalan yang harus dilalui oleh developer dalam memperoleh perijinan. Pada tahapan awal diperlukan Ijin Lokasi, kemudian dilanjut dengan Ijin Pemanfaatan Tanah (IPT) dan lain-lain persyaratannya, seterusnya pengajuan dan pengesahan siteplan dan akhirnya bermuara kepada terbitnya IMB induk dan IMB pecahan.

7. Kualitas Bangunan harus Dibuat Sebaik Mungkin 

Supaya pembeli puas ketika tinggal di rumah mereka. Rasa puas mereka akan memberikan kepuasan tersendiri juga kepada kita sebagai developer. Selain bangunan rumahnya yang harus dibuat sebagus mungkin kualitasnya, mutu pengerjaan fasum dan fasos juga harus bagus tidak mengecewakan.

Jika konsumen merasa puas terhadap produk yang mereka dapatkan maka mereka akan menceritakan tentang hal itu kepada orang-orang terdekatnya. Mereka akan mejadi corong promosi yang efektif secara rekomendasi dari orang yang telah kita kenal akan lebih mudah diterima.

8. Penuhi Semua yang Tertuang dalam Perjanjian 

Seluruh aspek pembelian rumah tertuang dalam perjanjian dalam bentuk Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB). Dalam PPJB dituangkan segala hal yang berhubungan dengan rumah yang menjadi objek perjanjian, seperti spesifikasi teknis dan lamanya waktu pengerjaan yang berujung kepada jadwal serah terima. Kita harus menepati janji dalam hal spesifikasi teknis yang berwujud berupa kualitas bangunan dan waktu serah-terima yang disepakati dalam perjanjian.

9. Bertanggungjawab Terhadap Hasil Pekerjaan 

Jika ada kerusakan terhadap rumah dan fasum fasosnya developer harus secepatnya melakukan perbaikan sebagai bentuk rasa tanggungjawab terhadap pekerjaan. Karena banyak kejadian bahwa perumahan mengalami banyak kerusakan setelah diserahterimakan. Developer lepas tangan sehingga perumahan menjadi seperti tidak terurus. Jalan rusak di sana sini, saluran mampet sehingga menimbulkan genangan saat musim hujan, dan lain-lain.

Namun harus Anda pahami bahwa ini adalah konsep sederhananya, dalam pelaksanaannya akan ada improvisasi-improvisasi untuk menyesuaikan dengan kondisi, baik kondisi konsumen, kondisi proyek maupun kondisi developer.